譲渡所得税

譲渡所得税は分離課税と呼ばれ、特定の所得に対して独立した算出方法で課税額が決まります。不動産を売却した際に得た所得は譲渡所得税に該当します。譲渡所得の課税額は下記の金額を用いて算出します。

譲渡価額 不動産の売却金額
取得費用 不動産の購入代金、購入手数料など取得に要した金額(建物は所有期間の経過によって下がる価値の相当額が差し引かれます)
譲渡費用 売却に際して生じた支払いを指します。仲介手数料、売買契約時の印紙税、土地にして売る際の建物を解体した費用などあります。抵当権の抹消費用や物件を維持する際に発生した固定資産税、修繕費などは含まれません。

算出方法

譲渡価額 -(取得費用 + 譲渡費用)- 特別控除 = 譲渡所得金額

長期譲渡所得

<所有期間が5年長超の場合>
・所得税 15%
・住民税 5%

短期譲渡所得

<所有期間が5年以下の場合>
・所得税 30%
・住民税 5%

ポイント

・物件を買った金額より売った金額の方が低い場合、譲渡して得た所得がないので課税されません。
・物件を買った金額が不明、また領収書がなく取得費が不明の場合、譲渡価額の5%が計算されます。
・相続した物件の場合、所有期間も引き継ぎます。

平成25年から平成49年まで、復興特別所得税として所得税額の2.1%分の納付が義務づけられています。

所得税 400万円 × 15% = 60万円
住民税 400万円 × 5% = 20万円
復興税 60万円 × 2.1% = 1万2600円
納付額 81万2600円

この他に譲渡所得税について特例となるケースが多数あります。
・マイホームを売った場合の軽減税率
・マイホームを買い換えた場合の特例

贈与税

不動産を相続した際に気になるのが相続税の納付額。一定の相続財産額を超えなければ課税されないため、100人中4人程度であると財務省も試算しています。これが平成27年1月1日に相続税の税制が改定され、負担額が2倍近く引き上がったことで、100人中6人が関わってくるとされています。そこで、注目され出したのが贈与契約による生前贈与を活用した節税です。平成25年に贈与税率の緩和がなされましたが、本当にこの生前贈与で節税できるのでしょうか?

生前贈与

生きている内に財産を贈与することを指しています。眠らせている財産を生きてる間に贈与する事で、有効活用する事ができるだけでなく、相続での争いを未然に防ぐ観点でも有用とされています。

一般贈与(暦年贈与)

贈与税の基礎控除、つまりあらかじめ設定されている「贈与をしても税金が掛からない範囲内」で贈与を行うという方法です。贈与税の基礎控除は1年あたり110万円となっています。110万円を超える贈与額については、基礎控除額を差し引いた贈与額によってさらに税率と控除額がありますので下記表を参考にして下さい。また、贈与税率も相手によって税率が異なります。

親・祖父母から20歳以上の子・孫への贈与税率

贈与額引く110万円の額 税率 控除額
200万円以下 10% なし
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1000万円以下 30% 90万円
1500万円以下 40% 190万円
3000万円以下 45% 256万円
4500万円以下 50% 415万円
4501万円以上 55% 640万円

一般的な贈与税率

贈与額引く110万円の額 税率 控除額
200万円以下 10% なし
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 25万円
1000万円以下 30% 65万円
1500万円以下 40% 125万円
3000万円以下 45% 175万円
4500万円以下 50% 250万円
4501万円以上 55% 400万円

節税はできる!しかし…仮に2500万円の不動産を売却して一般贈与の控除額内(110万円)で贈与を行った場合、単純計算で約23年間を要します。これであれば贈与税も相続税も負担する事なく財産を移す事ができますが、相当な時間を要する事が分かります。

一般贈与において高額になるほど年数が必要になっていきます。更に社会通念では、節税ではなく財産を有効活用する事で経済効果を良好にする事を目的としています。毎年一定額を贈与するなど明らかに節税のためと判断されるような贈与計画の場合、当初から総額分の贈与を行う意思があったとみなされ、総額に対して贈与税を課せられてしまう場合もあります。そうした場合、結果的に相続税よりも高額の負担となります。基礎控除の範囲内であっても、毎年一定額を贈与する「定期贈与」は避けたほうが無難といえるでしょう。

用途不明の不動産を
所有の場合、その最適解は?

少子高齢化や核家族の背景が影響し、不動産を相続をしてもその土地に移り住むというケースが減少しています。こうした用途が不明な物件を所有されているのであれば、早期売却により現金化し長期的な贈与計画を立てる事ができたり、毎年の固定資産税もなくす事ができるなど節税となります。

固定資産税

毎年1月1日時点、登記簿謄本上に土地建物の所有者として登記されているものに対して課税される市町村民税のことです。

固定資産税の税率

固定資産税の税率は一律、課税標準額に対して1.4%となります。固定資産税の計算の際のポイントは、実際の買価格ではなく「課税標準額」という独自の評価額を計算に用いる点です。

固定資産税評価額

固定資産税標準額とは「総務大臣が定める固定資産課税標準基準」に則って、査定されたその資産の評価額のことです。この価格は「固定資産課税台帳」という台帳に登録された価格のことで、これが課税標準額となります。住宅用地のように「課税標準の特例措置」が適用される場合や、土地についての「負担調整措置」が適用される場合などは、大抵の場合この「課税標準額」は実際の売買価格よりも低く算定されることとなります。なお、この評価の査定は3年毎に評価替えが行われ、その査定された固定資産税標準額はその後、3年間にわたり適用されます。

住宅用地の軽減税率の適用条件

住宅用、いわゆる居住用目的の不動産の場合は、土地に対し下記範囲にて軽減税率の適用が受けられます。

税種 床面積 軽減率
固定資産税 200㎡以下 6分の1
201㎡以上 3分の1

新築建物の軽減税率の適用条件

新築で住宅を購入する際は、以下の条件の範囲にて軽減税率の適用が受けられます。

税種 床面積 適用期間 軽減率
耐火構造 200㎡以下 5年間 2分の1
一般住宅 3年間

所有者変更の場合の固定資産税

固定資産税納税義務者は、原則として1月1日時点で登記簿謄本上または固定資産税台帳の所有者となっている者に、固定資産税の納税義務が生じます。例えば新しく不動産を購入したとしても、1月1日時点でその土地の所有者が売主の名義であった場合は、売り主が固定資産税の納税義務者となります。実際の売買の場合は、所有者の移転の日を基準とし日割りで固定資産税を計算して、売り主・買い主が所有権を保有している日数分を双方で負担して、売り主が一括して納税するパターンが大半です。都市計画税とは、都市計画区域内の1月1日時点での土地建物の所有者(固定資産税課税台帳に登録されている人)に課税される市町村税です。固定資産税と一括して納税します。

都市計画税の税率

都市計画税の税率は、課税標準額に対して0.3%となります。こちらも固定資産税と同様「課税標準額」を計算に用います。

住宅用土地の軽減税率の適用条件

住宅用地は200㎡以下の部分を「小規模住宅用地」、201㎡以上の部分を「一般住宅用地」といい、それぞれ課税標準額が3分の1、3分の2に軽減されます。

税種 床面積 軽減率
都市計画税 200㎡以下 3分の1
201㎡以上 3分の2

遊休地の活用

「土地を持っていれば儲かる」時代は終わり、不動産は所有価値から利用価値へ変わってきています。

不動産を放置しておくデメリット

例えば固定資産税評価額2000万円の土地(更地)を所有している場合

固定資産税 … 2000万円 × 1.4% = 28万円
都市計画税 … 2000万円 × 0.3% = 6万円

毎年1.7%の金利(税金)を市町村に支払わなければなりません。30年間そのまま放置しておけば累積税額は1020万円。土地を遊ばせているだけでは何も意味がないどころか1020万円のマイナスになります。

遊休地の不動産は勿体ない

相続した空家や遊休地…遊ばせている不動産は早めに売却した方がいいケースがほとんどです。不動産は所有しているだけで固定資産税が発生します。毎年無駄な税金を払うくらいなら、売却するのが得策かもしれません。

当社では希望売却金額、希望売却時期、その他ご要望に応じて納得できる売却となるようにサポートさせて頂きます。